Najczęściej tak jest, iż najbardziej wartościowym składnikiem wspólnego majątku jest nieruchomość. I to właśnie o tę nieruchomość staczana jest największa walka. Podział fizyczny nieruchomości to jeden ze sposobów zniesienia współwłasności.  Czy wiesz, kiedy podział fizyczny będzie nieruchomości będzie możliwy i co wtedy, gdy jednak możliwy nie będzie?

Po ustaniu wspólności ustawowej jest możliwość, aby przeprowadzić podział wspólnego majątku.

I jak już wspomniałam: bardzo często jest tak, iż najbardziej problematycznym składnikiem majątku jest wspólne mieszkanie czy wspólny dom rozwiedzionych małżonków. Najczęściej każda z osób chce zachować tę nieruchomość (chociaż, jak pokazuje życie, są też sytuacje gdy nieruchomości nikt nie chce, ale to temat na inny wpis) Prawie zawsze jest to też najbardziej wartościowy składnik wspólnego majątku.

I najczęściej to właśnie kwestia domu czy mieszkania budzi największe emocje.

Zacznijmy jednak od tego, iż – jak stanowi przepis.

W sprawach nieunormowanych w artykułach poprzedzających od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku. A przepisy o dział spadku wskazują, iż stosuje się przepisy dotycz ace współwłasności. Tak więc w przypadku podziału majątku wspólnego, w skład którego wchodzi nieruchomość, będziemy mieć do czynienia z art. 211 i 212 kodeksu cywilnego.

Podział fizyczny nieruchomości

Tak więc zgodnie z  art. 211 i 212 k.c.:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

(tak dokładnie stanowi art. 211 kodeksu cywilnego)

Podział fizyczny rzeczy to podstawowy sposób “wychodzenia” ze stanu współwłasności.

Wiadomo – nie zawsze to będzie możliwe.

Trudno wyobrazić sobie taki podział gdy chodzi np. o mieszkanie w bloku.

A już w przypadku domu rodzinnego pozostaje to do rozważenia.

Tak, masz rację – w większości przypadków nie będzie to możliwe, a nawet jeśli teoretycznie byłoby możliwe, to wiązać się będzie z dużymi kosztami w związku z koniecznością “przerobienia” nieruchomości.

Zapytasz, czy ma sens, aby dopiero co rozwiedzeni małżonkowie pozostawali tak bliskimi sąsiadami – po dokonaniu podziału fizycznego nieruchomości. Faktycznie – w wielu przypadkach to po prostu nie ma sensu, dlatego też podział fizyczny nieruchomości nie jest jednym możliwym sposobem zniesienia współwłasności.

Ale zostawmy już mieszkania i domy jednorodzinne. Czasem w skład wspólnego majątku może wchodzić np. nieruchomośc gruntowa i tu już taki podział może być całkiem sensowny.

Ale – aby w ogóle było o czym mówić, to podział fizyczny nieruchomości musi pozostawać w zgodności z przepisami ustawy.

I nie chodzi tu tylko o kodeks cywilny, gdyż tam akurat takich przepisów jest niewiele.

Tak –  są inne ustawy, które dość szczegółowo regulują te kwestie.

Mam tu na myśli np. ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz – co istotniejsze – ustawę o gospodarce nieruchomościami – w szczególności art. 92 i dalsze.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Jeśli masz właśnie taką sytuację i rozważasz podział fizyczny nieruchomości, zapoznaj się z przepisami tej ustawy.

Cóż,  przepisy tej ustawy wydają się być

Zgodnie z ustawą:

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

To jedna kwestia.

Ponadto jak stanowi przepis:

Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Widzisz? Mówiłam że to dość trudna ustawa. To tylko fragment art. 93 ust. 3.

A zgodnie z punktem 3b tego samego artykułu:

Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Spokojnie, to tylko mały fragment ustawy. Po art. 93 jest jeszcze art. 94, 95, 96 i 97, które też dotyczą tej problematyki.

Aby jednak wpis nie był zbyt długi, wrócę do tej kwestii w osobnym wpisie.

nieruchomość w majątku wspólnym

Podział fizyczny nieruchomości  pozostaje  do rozważenia, gdy jest taka możliwość biorąc pod uwagę charakter nieruchomości.

(oczywiście – tak jak była mowa powyżej: spełnione muszą być także wymogi przepisów – w tym ustawy o gospodarce nieruchomościami)

I tu ważna uwaga:

jakkolwiek o podziale samego budynku planuję osobny wpis to:

Podział w drodze zniesienia współwłasności budynków może nastąpić w naturze tylko razem z działką gruntu i to tylko wtedy, gdy w wyniku podziału powstaną działki nadające się  do ich samodzielnego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Gdy nieruchomości podzielić się fizycznie w żaden sposób nie da to prawdopodobnie zostanie ona przyznana jednej ze stron – z obowiązkiem dokonania spłaty na rzecz drugiej osoby.

To teraz spytasz – a co jak nikt tej nieruchomości nie chce, a jej wspólne sprzedanie przez byłych małżonków nieco utrudnione np. ze względu na brak porozumienia?

Zawsze jest jakiś sposób, inaczej postępowanie nie mogłoby się zakończyć.

Odpowiem na to pytanie w jednym z kolejnych wpisów.

A może… jak już mówimy o podziale majątku i znoszeniu współwłasności: może rozważycie zawarcie ugody?

Naprawdę – w takich sprawach jest to możliwe.

Co więcej, taka ugoda ma wiele zalet.

Podział fizyczny nieruchomości niestety oznacza, iż potrzebny będzie w sprawie udział biegłych i tak – niestety oznacza to także spore koszty.